Concept 03 老朽化の改善

老朽化の改善

高度成長期からバブル期に構築された
多くの工場・倉庫は、各部に老朽化が進んでいます。

建物の30歳は人間で言うと60歳。
建物が老地化した場合、そのままにしておくと不具合が起こったり、
震災時のリスクが上がったりするため、できるだけ早めに改善が必要です。

壊れてからの事後対応より計画的な対策が必要

「ＲＣ造の寿命に係る既住の研究例」によると、「ＲＣ造建物の物理的寿命を１１７年」、「鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として、一般建物の耐用年数は１２０年、外装仕上げにより延命し耐用年数は１５０年」と言われています。例えば、日本最古のＲＣ造の建物としては、旧横浜三井物産ビルです。１０６年たった今でも現役で使用されています。

老朽化でよくあること

  • アスベスト対策『屋根や外壁も波型スレートの工場や倉庫』
  • 設備機器の省エネ化（トップランナー機器）の導入
  • 工場や倉庫の熱中症対策
  • 定期的なメンテナンスをしていない

修繕工事と改修工事時期の早見表
(立地条件、使用条件で変わります)

工事項目 細項目 修繕周期（年） 改修周期（年） 5 10 15 20 25 30
建築・外構 防水工事 屋上バルコニー 5 10 ○ ◎ ○ ◎ ○ ◎
外壁工事 タイル・吹付け・塗装 5 10 ○ ◎ ○ ◎ ○ ◎
塗装工事 鉄部・建具 5 - ○ ○ ○ ○ ○ ○
外壁シーリング工事 外壁・金物等 5 10 ○ ◎ ○ ◎ ○ ◎
建具・金物工事 金物・手摺・建具等 10 30 ○ ○ ◎
内部工事（共有部のみ） エントランス・廊下等 10 15 ○ ◎ ○ ◎
外構他付帯施設工事 植栽・ゴミ置き場・駐車場等 10 15 ○ ◎ ○ ◎
電気設備 幹線設備工事 幹線・設備配電盤・電話配管 10 25 ○ ○ ◎ ○
電灯コンセント設備工事 電灯コンセント・非常照明 5 25 ○ ○ ○ ○ ◎ ○
弱電設備工事 アンテナ・自動火災報知機等 5 25 ○ ○ ○ ○ ◎ ○
避雷針設置工事 アレスター(避雷器) 10 30 ○ ○ ◎
給排水衛生設備 給水・排水設備工事 給水・排水管 10 15 ○ ◎ ○ ◎
給湯設備工事 給湯器・給湯管 5 10 ○ ◎ ○ ◎ ○ ◎
衛生器具設備工事 衛生器具 5 25 ○ ○ ○ ○ ◎ ○
ガス設備工事 ガス配管 10 30 ○ ○ ◎
空調 空調設備工事 空調等 5 15 ○ ○ ◎ ○ ○ ◎
換気設備工事 換気扇等 10 30 ○ ○ ◎
その他設備 昇降機設備工事 エレベーター 5 30 ○ ○ ○ ○ ○ ◎
消防用設備工事 スプリンクラー・消火栓・連通管 5 20 ○ ○ ○ ◎ ○ ○
消火器設備工事 消火器 5 8 ○ ◎ ◎ ○ ◎ ◎

老朽化＋付加価値

工場や倉庫の建替えや改修を検討するきっかけの多くは「老朽化」だと思います。
単なる建物の老朽化や設備機器の老朽化、生産ラインの老朽化を更新するためだけではなく付加価値をつけることをお勧めします。

  • セキュリティの強化
    フードディフェンスの対策や生産工程での品質管理として、セキュリティや監視システム、管理システムの強化を更新に加える。
  • 省エネ対策
    生産設備や空調設備、照明の機器の更新や建物自体の断熱性能を向上させることでの省エネ化。消費エネルギーの削減に効果を発揮するFEMSの検討。
  • 非接触・コロナ対策
    新型コロナウイルスの影響が長期化し、工場や事務所など感染防止対策が求められています。非接触ドアやトイレ環境の対策、工場の換気対策、空気清浄機などの導入の検討。
  • 職場環境の改善
    女性の活躍を推進し、従業員が安全に快適にそして健康的に働くことができる環境。休憩室や会議室の改善で社員同士の交流の機会を増やす。

主な工事

  • 耐震性能
  • トイレ改修
  • 屋上防水
  • 配管の老朽化
  • 給排水衛生設備
  • 外装補修・塗装
  • 外壁の崩落

VOICE

建物の外装は視覚で認識できるところがあったが、鉄筋のサビや脆化は指摘と検査で初めてわかり、わからないで経過したかも知れないと考えると恐ろしい話であると感じております。
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